CONHEÇA O IVAR, NOVO ÍNDICE PARA ALUGUÉIS
Recentemente, em todo Brasil, milhares de ações abarcaram o Poder Judiciário visando a revisão contratual – em diversas espécies de negócios – em razão do significativo aumento do IGP-M nos últimos dois anos, sendo certo que a grande maioria dessas ações buscavam a revisão de contratos de locação.
Diante desse cenário, o Instituto Brasileiro de Economia da FGV (Fundação Getúlio Vargas) lançou um novo indicador para medir a variação de preços de alugueis residenciais. O IVAR – Índice de Variação de Alugueis Residenciais, foi criado para medir a evolução mensal dos valores de alugueis residenciais do mercado de imóveis do Brasil e representa uma inovação nas estatísticas públicas por usar informações reais obtidas diretamente de contratos assinados entre locadores e locatários por meio de imobiliárias.
Segundo a FGV, o cálculo do IVAR, atualmente, é baseado em cerca de 10.000 contratos de locação de imóveis em quatro das maiores capitais do país: São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte e Porto Alegre, sendo, ainda, o objetivo da instituição, agregar mais cidades e regiões ao índice para tornar a amostragem mais completa e refletir a realidade.
Apesar de ter sido lançado oficialmente nesta semana, o IVAR faz uso de dados recentes para calcular retroativamente o valor do indicador mês a mês desde 2018, de tal forma que pudesse ser construído um histórico que permitisse entender o comportamento do mercado nos últimos anos. Assim, a FGV informa que o IVAR terminou 2021 com variação negativa de 0,61%, reforçando a tese de que, na média de mercado, inquilinos realmente negociaram seus contratos com proprietários no contexto da crise econômica, deixando de lado o que os índices comumente utilizados apontavam.
O atual cenário evidenciou a necessidade de criação de um índice que melhor retratasse o mercado imobiliário, a despeito de ter sido utilizado por muito tempo, pela grande maioria dos contratantes, o IGP-M nunca retratou a realidade do setor. Nesse sentido é a explicação de Paulo Picchetti, pesquisador e professor da FGV, "tanto o IGP-M quanto IPCA são índices construídos para outros propósitos. A grande inovação do IVAR é que ele foi feito exclusivamente para acompanhar a variação de alugueis residenciais: há, portanto, uma correspondência direta com a dinâmica e os fundamentos do mercado imobiliário".
Adeus, IGP-M? Em verdade, existem diversos índices de correção à disposição das partes contratantes e, como tem sido o entendimento de diversos doutrinadores e julgadores nesse período de discussão, o índice de correção adotado contratualmente, desde que livremente estabelecido, é o que deve prevalecer.
O fato é que a FGV, buscando atender a demanda da sociedade, está colaborando com a disponibilização de um índice com metodologias tecnicamente bem fundamentadas, abertas e transparentes, deixando que os agentes econômicos se utilizem nas circunstancias que julgarem apropriadas.
Na prática, é aconselhável que os interessados em aplicar o IVAR em seus negócios aguardem um conveniente período de maturação do índice para que avaliem a pertinência.
LUIZ OTÁVIO BENEDITO é advogado Sócio do escritório Marinho Advogados Associados. Graduado em Direito pelo Univem — Centro Universitário Eurípides de Marília, mantido pela fundação de ensino Eurípides Soares da Rocha, Pós-graduado em Direito Empresarial pela Universidade Estadual de Londrina — UEL, Pós-graduado em Direito Societário pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo - PUC, Mestre em Direito em Teoria do Direito e do Estado pelo Univem - Centro Universitário Eurípides de Marília. Membro do Instituto Brasileiro de Direito Empresarial - IBRADEMP, Membro do Instituto Brasileiro de Direito Tributário - IBDT. Professor convidado em Direito Empresarial e Direito Societário em curso de pós-graduação lato sensu. Atua na área Empresaria e Contratual em âmbito consultivo, administrativo e judicial.
