REQUISITOS LEGAIS DA AÇÃO RENOVATÓRIA LOCATÍCIA
Ao alugar um imóvel, necessário ficar atento às regras legais que permitem a perpetuação do contrato no tempo, mesmo após o encerramento do prazo contratual inicialmente pactuado.
Atualmente, o investimento na aquisição de imóveis comerciais trata-se de um negócio muito rentável e que atrai um número cada vez maior de adeptos, que buscam segurança, liquidez e a valorização de seu capital. Contudo, ao negociar as cláusulas de um contrato de locação, é primordial estar atento às regras que permeiam a Lei do Inquilinato, evitando surpresas indesejadas.
Em primeiro lugar, é imprescindível que todas as cláusulas contratuais sejam amplamente debatidas e estejam claras para ambas as partes. A discussão que antecede a contratação e a previsão contratual de solução para a maior gama possível de controvérsias é primordial para evitar futuros conflitos que podem culminar na judicialização de um acordo comercial.
Mesmo que o contrato de locação contenha todas as cláusulas recomendadas, não raro surgem divergências que apenas são dirimidas pelo Poder Judiciário. Um exemplo típico está relacionado ao direito de renovar a locação, após restarem frustradas as tratativas para um prolongamento amigável do acordo.
Sabe-se que a localização do ponto comercial é um fator de suma importância para o sucesso dos estabelecimentos. Muitas vezes, a relevância do ponto comercial é tão expressiva que o empreendedor sabe que depende diretamente dele para manter-se no mercado, o que gera a necessidade garantir que o prazo de locação seja tão estendido quanto possível.
É altamente recomendável que a renovação contratual ocorra de forma consensual, mesmo porque o relacionamento entre locador e locatário deve ser pautado na confiança e mutualidade. Porém, quando não há acordo entre as partes e o locador deseja retomar o imóvel, estaria o locatário obrigado a entregar o prédio ao final do prazo contratual? A resposta é “depende”.
Ainda que o contrato tenha sido pactuado por prazo determinado, a Lei do Inquilinato confere proteção legal e autoriza a manutenção forçada da contratação àqueles que desenvolvem atividades comerciais em determinado local, desde que preenchidos determinados pressupostos.
Os requisitos que dão direito a busca da tutela judicial para a renovação do contrato de locação estão elencados no artigo 51 da Lei 8.245/1991: deve a locação ser comercial, ter sido pactuada através de contrato escrito, com prazo determinado de, no mínimo, 5 anos, e deve o locador desenvolver o mesmo ramo empresarial no local por pelo menos 3 anos.
Existem algumas ressalvas em relação as regras que dão direito a renovação do contrato. Por exemplo, profissionais liberais em geral (médicos, advogados, contadores, arquitetos etc.) não são, a rigor, tratados pela lei como empresários, a não ser que exerçam sua atividade através de uma sociedade regular.
Outra observação pertinente diz respeito ao prazo mínimo de 5 anos de locação. Tal prazo pode ser atingido caso tenham sido pactuados diversos contratos de locação com prazo inferior, ou caso o contrato original da locação tenha sido renovado e a soma atinja pelo menos 5 anos de contratação. Desse modo, o fato do contrato inicialmente pactuado ser inferior a 5 anos não significa que o locatário não terá direito a renovação.
Um aspecto fundamental da renovatória diz respeito ao prazo de ajuizamento da ação: deve ser proposta a partir de 1 ano do fim da locação e no máximo 6 meses antes do término, sob pena de decadência do direito.
Mesmo preenchidos todos os requisitos legais, a Lei estabelece hipóteses em que o locador poderá retomar o prédio. Nesse caso, pode surgir para o locatário o direito de ser indenizado pela perda do ponto. Além disso, existem estabelecimentos que, pelo relevante valor social, podem perpetuar no tempo a ocupação de imóveis locados. Tais situações intrigantes serão abordadas em artigos futuros.
MARCELA THOMAZINI MARTINS é Advogada associada do Escritório MARINHO ADVOGADOS ASSOCIADOS desde 2010. Graduada em 2003 pela Universidade de Marília – UNIMAR. Pós-graduada em Direito Público pela União Educacional do Norte – UNINORTE ACRE. Pós-graduada em Direito e Negócios Imobiliários pelo DAMÁSIO EDUACCIONAL S/A. Curso em Direito Imobiliário pela FUNDAÇÃO GETÚLIO VARGAS. Diretora da 3ª Vara Cível da Comarca de Rio Branco-AC no ano de 2004. Assessora jurídica da Secretaria de Políticas Públicas para Mulheres do Estado do Acre de 2004 a 2006. Assessora jurídica da Cooperativa dos Cafeicultores da Região de Marília de 2007 a 2015. Tem atuação especializada na seara cível, tanto na esfera consultiva, quanto administrativa e judicial. Contato: marcelathomazini@marinho.adv.br
